Fuerza mayor-arrendamiento en la CDMX

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La pandemia ha impactado fuertemente a varias relaciones jurídicas, una de ellas al arrendamiento comercial.

Antes de entrar de lleno al tema, deberemos comentar que existen dos figuras jurídicas que casi siempre la legislación las invoca al unísono y al carecer de definición en ley, han incluso llegado a ser detectadas como sinónimos, hablamos de CASO FORTUITO y FUERZA MAYOR.

Hay mucha doctrina que intenta diferenciarlas, pero para efectos explicativos diremos que el CASO FORTUITO es un hecho imprevisible que libera del cumplimiento de obligaciones, cuando se haya cumplido con el deber de cuidadoy FUERZA MAYOR es un evento de la naturaleza que impide el cumplimiento de las obligaciones; la principal diferencia la observamos en la inevitabilidad y se ha visto el ejemplo con el SARS-COV-2, pues a pesar de que en febrero sabíamos que llegaría, sus efectos eran inevitables.

Antes dijimos que ambas figuras casi siempre son invocadas juntas, pero el casi no es una regla y da paso a excepciones, con las cuales podemos observar una diferencia.

Hecha la distinción metodológica, podemos establecer que con motivo del SARS-COV-2 se decretó una CAUSA DE FUERZA MAYOR, por la emergencia sanitaria, lo que ocasionó la suspensión de actividades no esenciales. Ello afectó el uso de los arrendamientos comerciales por que varios tuvieron que cerrar y suspender actividades.

Muchas personas nos han preguntado: si la causa de fuerza mayor afecta a los arrendamientos habitacionales, la respuesta es no, pues los decretos de suspensión de actividades no esenciales no prohíben el uso habitacional, por el contrario mandó a todos a sus hogares.    

Así que, a partir de estas líneas al referirnos al arrendamiento, lo haremos respecto a inmuebles comerciales.

La primera disyuntiva que debe sortearse al estudiar los efectos que generó la declaración de la emergencia sanitaria sobre los arrendamientos, es que ley aplicar. Al respecto surgen las siguientes posibilidades: Código Civil Federal, Código de Comercio o Códigos Civiles Locales.

En primer momento debemos establecer que el Código Civil Federal aplica solo a arrendamientos de bienes de la federación; el Código de Comercio con aplicación supletoria del primero respecto a arrendamientos tan específicos como los aeródromos; y finalmente las legislaciones civiles de las localidades, que regularán los demás tipos de arrendamientos.

Una siguiente incógnita que surge es ¿Por qué aplicar las leyes locales y no el Código de Comercio, en tratándose de arrendamientos comerciales?

La respuesta es, por que la Corte determinó que el arrendamiento de locales comerciales no encuadra en las diferentes hipótesis del artículo 75 del Código de Comercio, que enlista los actos considerados de comercio, pues es limitativo a alquiler de bienes muebles. Por lo tanto el efecto de no considerar actos de comercio a los arrendamientos comerciales, implica que sean de carácter civil y al no ser arrendamientos en los que intervenga la federación o sus bienes, debe regularse por las legislaciones locales.

Al contar con 32 legislaciones locales en materia civil, se hace un tanto complicado estudiar las diversas hipótesis que cada legislación establece, siendo por ello que se ha tomado la legislación de la Ciudad de México como modelo para el estudio.

Al respecto la figura de fuerza mayor en el arrendamiento se debe estudiar partiendo de la imposibilidad de uso parcial o total.

Entonces surge una nueva interrogante ¿Qué es el uso? Entiéndase por tal el derecho a percibir frutos de cosa ajena, que se clasifica de la siguiente forma:

1. Frutos naturales: tierra y animales;
2. Frutos industriales: producto del trabajo;
3. Fruto civil: el que produzca la cosa (arrendamiento o renta)

Es de explorado derecho que la formalidad de otorgar el arrendamiento por escrito es imputable al arrendador, de lo contrario el que queda desprotegido es él mismo, motivo por el cual desde este momento instamos a realizar arrendamientos por escrito a los dueños de los locales.

Una de las cláusulas genéricas en los contratos de arrendamiento, es el uso o giro que se desempeñará en el local. Es aquí donde se empieza a especializar el asunto, pues no puede hablarse de manera genérica del uso que cada local tiene, si no que se reduce a una cuestión casuística, es decir se debe estudiar cada contrato para determinar el tipo de uso que aplica, es decir si lo hay parcial o total.

Una vez que se determina si hay imposibilidad de uso parcial o total, serán aplicables las siguientes posibilidades:

Imposibilidad total de uso: no se causan rentas y si pasan más de 2 meses puede pedirse la rescisión.

Imposibilidad parcial de uso: el arrendatario puede pedir la disminución de rentas a juicio de peritos, si el impedimento dura más de 2 meses, se optará por la rescisión.

Ambas hipótesis son irrenunciables en la Ciudad de México. 

Es de establecerse que hay diversidad de formas de pedir, a saber:

1. Demanda;
2. Jurisdicción Voluntaria;
3. Mediador;
4. Notificación notarial;
5. Entre particulares de manera fehaciente.

  Se debe favorecer a quien busca evitar un perjuicio sobre el que busca una ganancia.