Legislación condominal

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De acuerdo a los indicadores del INEGI 1 durante la última década, el mercado inmobiliario ha crecido un 20% a nivel nacional para la construcción de Condominios (Inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que reúne las condiciones y características establecidas en el Código Civil)2  comercial, habitacional e industrial.

A pesar de su crecimiento económico y social aún existe poca legislación en varias entidades y el desconocimiento de la autoridad para interpretar y aplicar leyes sustantivas y normativas en la materia ante controversias que pueden surgir entre administradores y condóminos y estos vs autoridades. Antes de entrar de lleno al tema, es importante conocer los documentos que se deben tomar en cuenta para el análisis de un asunto condominal:

  1. El primero es el documento traslativo de dominio de la unidad privada, y este puede ser un contrato de compra venta, contrato de donación, contrato de hipoteca, una sucesión en su etapa de adjudicación, lo importante en estos documentos es observar en el capítulo de declaraciones; que el bien inmueble está construido bajo el régimen de propiedad en condominio, que se conoce el reglamento interno y las características del inmueble. 
  2. El segundo documento importante de conocer es la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio del mismo; es ahí donde se pueden leer los antecedentes registrales del inmueble así como los planos generales, distribución de áreas comunes y áreas privativas.
  3. El tercer documento y no menos importante es el reglamento interno del condominio; ya que en el mismo se establecen derechos y obligaciones que se tiene como condómino y las funciones del administrador de los fondos para mantener las áreas y bienes comunes pertenecientes en proporción al indiviso que le corresponda a cada uno, y del órgano de representación del condominio (comité de vigilancia, consejo consultivo, mesa directiva, de acuerdo a cada legislación).

Por lo que hace a leyes en la materia se debe observar  lo establecido en la ley de propiedad en condominio para cada entidad, en su caso el reglamento de la ley, así como lo establecido en el Código Civil de la entidad.

Por solo dar un ejemplo, el 90% de las leyes de propiedad en condominio establecen un procedimiento de arbitraje en caso de alguna controversia ante el Síndico Municipal, en el caso de la ley del estado de México, lo menciona en el artículo 513, en el caso de la Ley del Estado de Morelos lo establece el artículo 454, en el caso del estado de Hidalgo en el artículo 525, en el caso del Estado de Guanajuato en el artículo  786 etc.,, sin embargo cuando el afectado acude ante el síndico municipal, éste carece de conocimiento en la materia y de un área especial que atienda asuntos relativos a condominios.

Luego entonces inicia una cadena de desconocimiento e incumplimientos que comienza con los condóminos, para la aportación de las cuotas y el mantenimiento de las áreas y bienes comunes; así como del administrador para ejercer acciones de cobro para los condóminos morosos; los condóminos que sí pagan para exigir en grado de su aportación el servicio y por ultimo por las autoridades administrativas que de ellos depende imponer sanciones para que todos los involucrados se apeguen a un marco legal de interactuar en condominio.  

Referencias
1Instituto Nacional de Estadística y Geografía.

2 Definición establecida en la Ley de Propiedad en Condominio para Inmuebles en la Ciudad de México.

3Artículo 51.- El procedimiento de arbitraje se substanciará ante el Síndico Municipal, el cual contará con plena libertad y autonomía para emitir sus laudos e imponer las sanciones previstas en la presente ley. – LEY QUE REGULA EL REGÍMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO PARA EL ESTADO DE MÉXICO-

4ARTICULO *45.- Las controversias que se susciten con motivo de la interpretación y aplicación de la presente ley, del reglamento de condominio, de la escritura constitutiva y de la traslativa de dominio así como las demás disposiciones aplicables, serán resueltas por el administrador y el Comité de Vigilancia en el ámbito de sus atribuciones, de acuerdo a lo que señale el Reglamento de Condominio, de no existir las condiciones o encontrarse fuera de las atribuciones,  serán conocidas por el Síndico Municipal correspondiente, de acuerdo a lo que para tal efecto prevea la Ley Orgánica Municipal, o por los tribunales competentes en caso de tratarse de cuestiones de liquidación de adeudos o de cualquier conducta que no sea competencia de las instancias antes mencionadas. LEY SOBRE EL RÉGIMEN DEL CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL ESTADO DE MORELOS

5ARTÍCULO 52º.- Las controversias que se susciten con motivo de la interpretación y aplicación de la presente Ley, del reglamento del condominio, de la escritura constitutiva y de la traslativa del dominio, así como de las demás disposiciones legales aplicables, serán sometidas al arbitraje, si lo prevé el reglamento, o en caso contrario, se someterá a los tribunales competentes. LEY SOBRE EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL ESTADO DE HIDALGO

6Artículo 78. En los casos en que el ejercicio de los derechos o el cumplimiento de las obligaciones de los condóminos, poseedores administradores o integrantes del Comité de Vigilancia den origen a conflictos por la inobservancia de las disposiciones de esta Ley, de la escritura constitutiva del régimen, el reglamento interno y de los ordenamientos aplicables, quienes intervengan en esos conflictos acudirán, a la Sede Regional del Centro Estatal de Justicia Alternativa que corresponda, a solicitar la intervención de un mediador y conciliador para que, mediante la aplicación de la autocomposición asistida, sean resueltos los conflictos en los términos y con los efectos establecidos en la Ley de Justicia Alternativa del Estado de Guanajuato…..- LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL ESTADO DE GUANAJUATO

 

 

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