Responsabilidad Penal por Omisión para el caso de Administradores de Condominios

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En la Ciudad de México el 60% de los habitantes viven bajo el régimen de propiedad en condominio, y esta situación va en incremento; como lo he comentado en artículos anteriores esta figura del “Condominio” tiene toda una legislación que se debe conocer para tener en cuenta el alcance de nuestros derechos y obligaciones.

A principios de este mes  el TERCER TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIGÉSIMO SÉPTIMO CIRCUITO resolvió en torno a una controversia referente a Condominios en la tesis Tesis: XXVII.3o.42 P (10a.), misma que puede ser invocada en controversias futuras referente a las actividades por omisión de los administradores de condominios.

De principio hay que saber que cada uno de los estados tiene su propia legislación, y mecanismos administrativos para resolver controversias entre condóminos  y administradores o condóminos y condóminos, sin embargo en la mayoría de las leyes de la materia condominal utilizan conceptos bastante similares como es el caso de “Administrador” y “Condómino”: ( Administrador: Persona física o moral, que demuestre capacidad y conocimientos en administración de condominios que es contratado por la Asamblea General, Condómino: Persona física o moral, propietaria de una o más unidades de propiedad privativa y, para los efectos de esta Ley, y su Reglamento, a la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario bajo el régimen de propiedad en condominio.)

La normatividad condominal en todo el país refiere obligaciones y responsabilidades para ambas partes (Condóminos y Administradores), pero hasta dónde van dichas obligaciones al tratarse de administrar los fondos condominales (se componen de cuotas ordinarias y extraordinarias para mantener las áreas y bienes comunes) que muchas veces son insuficientes ya que jurídicamente no existe una forma fácil del cobro de dichas cuotas condominales.

Dicho esto, la tesis de referencia plantea el supuesto de una persona lesionada debido a una descarga de energía eléctrica por falta de mantenimiento en un jacuzzi (perteneciente a las áreas comunes de un condominio),  confirma la responsabilidad del administrador, sin embargo, aquí el Juzgador incluye a una persona que no aparece en ningún tipo de legislación condominal como lo es el “JEFE DE MANTENIMIENTO” como la persona que se encarga precisamente de dar mantenimiento a las áreas comunes. Aquí ciertos puntos a considerar;

• El asunto es de carácter penal, sin embargo se trata también de un asunto civil, administrativo y condominal.
• No basta la previsibilidad y evitabilidad sino que incluye el deber de cuidado que de acuerdo a lo que establece la doctrina habrá que preguntarse si el sujeto, por sus sobresalientes facultades jurídicas, hubiera podido evitar el resultado criminal.
• La ley crea una responsabilidad compartida con los miembros del órgano de representación (en muchas entidades se les reconocerá como el comité de vigilancia/ mesa directiva, consejo consultivo) ¿Por qué dicha responsabilidad por omisión no alcanza a dichos condóminos? 
• En caso de que los recursos no sean suficientes para cubrir al menos los gastos básicos, ¿En qué momento se deslinda la responsabilidad para el administrador, si los condóminos no cumplen con sus obligaciones condominales?

Por lo que como siempre van mis recomendaciones:

• Nombrar administrador conforme lo establece la ley.
• Establecer responsabilidades mediante contrato de prestación de servicios con el administrador.
• Llevar a cabo asambleas con la periodicidad que establece la ley para que en tiempo y forma se informe a todos los condóminos el estado de los bienes y áreas comunes.
• Pagar las cuotas condominales de acuerdo a lo que establezca la asamblea de condóminos verificando que se acerque lo más posible al presupuesto presentado por el administrador.

A modo de conclusión querido lector no cabe duda que aún queda mucho por recorrer en materia condominal, y que legisladores y autoridades administrativas, así como juzgadores deberán poner énfasis en acciones y omisiones tanto de administradores como de condóminos, ya que como lo leyeron al principio de este artículo va en incremento la construcción de condominios.