Enajenacion de bienes inmuebles 2014

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Escrito por José Luis Castro Peralta


Los ingresos provenientes de la enajenación de bienes realizada por las personas físicas que no tengan actividades empresariales, se sujetarán a lo dispuesto en el Capítulo IV, del Título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR).

En el caso de ingresos a crédito deberá considerarse como ingreso el monto de la contraprestación, mientras que en general para los demás Capítulos sólo se acumulan los ingresos efectivamente cobrados.
Por enajenación se entenderá cualquier acto en el que se transmita la propiedad de un bien así como los supuestos previstos en el artículo 14 del Código Fiscal de la Federación (CFF), con excepción de (artículo 119 de la LISR):

  • la trasmisión efectuada por:
    • causa de muerte
    • donación
  • la enajenación de bonos de valores y de otros títulos de crédito, siempre que el ingreso se considere interés en términos del artículo 8 de la LISR

Tratándose de la casa habitación del contribuyente (art.93, fracción XIX de la LISR):

  • No se pagará el impuesto si la contraprestación a la fecha de la operación no excede de 700,000 UDIS ($3’600,000.00)
  • Si la contraprestación excede de 700,000 UDIS, se determinará la ganancia relativa al excedente y se pagará el impuesto correspondiente, las deducciones se consideran en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el comto de la contraprestación.

En ambos casos la exención procederá siempre que durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación, el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera aplicado la exención y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dicha circunstancia ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.
La exención comprende tanto la construcción como el terreno, pero para éste último la exención sólo aplicará hasta por el área que no exceda de tres veces la cubierta por la construcción. Por el excedente, deberá pagarse el ISR (art. 129 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta –RLISR–)
Tratándose de bienes muebles no se pagará el ISR cuando en un año de calendario la diferencia entre el total de las enajenaciones y el costo comprobado de la adquisición de los bienes enajenados (ganancia), no exceda de tres veces el salario mínimo general (SMG) del área geográfica del contribuyente elevado al año (no aplica para enajenación de acciones, partes sociales, títulos valor o inversiones), por el excedente se pagará el ISR:

Límite de la exención para enajenación de bienes muebles

Este tipo de actos tampoco se encontrarán gravados por el impuesto al valor agregado (IVA), con excepción de la enajenación consignada en escritura pública de construcciones con  uso distinto al de casa habitación.
En dichos casos el impuesto será retenido por los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, quienes lo enterarán dentro de los 15 días siguientes a la fecha en que se firme la escritura (arts. 9, fracciones I, II, IV y VII y 33 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado).

 

El reglamento de la LISR, señala la forma de comprobar que es casa habitación.
Articulo 130 RLISR. Para los efectos del inciso a) de la fracción XV del artículo 109 de la Ley (2014 articulo 93 fracc. XIX), los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación:

  1. La credencial de elector a nombre del contribuyente que enajena el inmueble, expedida por el Instituto Federal Electoral, siempre que coincida el domicilio del bien inmueble a enajenar con el que aparezca en dicha credencial.
  2. Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica, telefónico o gas.
  3. Con los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales y de tarjetas de crédito no bancarias.

La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta
(Negritas añadidas)

Para calcular el pago provisional, debemos remitirnos al artículo 126 de la LISR, que señala lo siguiente:

Articulo 126 LISR.- Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, efectuarán pago provisional por cada operación, aplicando la tarifa que se determine conforme al siguiente párrafo a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. El resultado que se obtenga conforme a este párrafo se multiplicará por el mismo número de años en que se dividió la ganancia, siendo el resultado el impuesto que corresponda al pago provisional.
…………..

Ejemplo:

El Sr. Beatriz Fernández Esquivel, vende una casa, y desea saber cuanto tiene que pagar por concepto de ISR, e IVA, al momento de realizar la operación, y nos da la siguiente información.

Costo de adquisición                  $100,000.00
Precio de venta                            $5’750,000.00
Fecha de adquisición                 20/02/2004
Fecha de venta                            27/02/2014

Una vez  obtenidos los datos necesarios para determinar el pago provisional de ISR, Por la obtención de ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, lo primero que hay que hacer, es actualizar el costo de adquisición, tal y como se indica en las fracciones I Y II  del artículo 124 de la LISR:
Articulo 124 LISR.- Para actualizar el costo comprobado de adquisición y, en su caso, el importe de las inversiones deducibles, tratándose de bienes inmuebles y de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, se procederá como sigue:
I.-Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total.
II.-El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación.Las mejoras o adaptaciones que implican inversiones deducibles deberán sujetarse al mismo tratamiento.

En el caso que estamos analizando, sabemos que el costo de adquisición fue de $100,000.00. EL cual incluye el costo del terreno y de acuerdo a la primera fracción del artículo 124 de la LISR, debemos separar el costo del terreno para poderlo actualizar.

Además establece que cuando no se pueda separa el costo del terreno, se debe considerar como costo de adquisición el 20% del costo total.

La depreciación por construcción es del 3% anual, por lo tanto si lo multiplicamos por los 10 años, nos da un porcentaje del 30% y es el equivalente a $24,000.00, que se le restaron a los $80,000.00 del costo de adquisición de la construcción, y nos quedan $56,000.00.

EL costo actualizado de adquisición es el que se le debe restar al costo de venta, como lo establece la fracción I del artículo 121 de la LISR.
Articulo 121 LISR.- Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán efectuar las siguientes deducciones:

  1. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124  de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate.

En este casose realiza la deducción la deducción que resulta de actualizar el costo comprobado de adquisición ($114,767.60), por ser mayor la cantidad a deducir del 10%.
Además del costo comprobado de adquisición, se podrán hacer las siguientes deducciones actualizadas:

  1. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones.
  2. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación.
  3. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien.

Una vez determinada la ganancia, se beberá hacer lo que se establece en el primer párrafo del artículo 126 de la ley, es decir que dividir el total de la ganancia por la venta del bien inmueble que en este caso es de $5’635,232.40, entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. Y es así como se determina la base para aplicar la tarifa que menciona el mismo parrafo.

En caso de que el tiempo transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación,  excediera los 20 años, la ganancia se dividirá entre 20 años y no en los años efectivamente transcurridos. (En este ejemplo solo transcurrieron 10 años)

Después de haber determinado la base, a esta se le debe aplicar la tarifa del articulo 96 LISR.

Tarifa para el cálculo de los pagos provisionales que se deban efectuar durante 2014, tratándose de enajenación de inmuebles a que se refiere la regla I.3.14.4. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2014:

El mismo párrafo nos señala que el resultado se debe multiplicar por el número de años en que se dividió la ganancia.

El resultado que se obtenga conforme a este párrafo se multiplicará por el mismo número de años en que se dividió la ganancia, siendo el resultado el impuesto que corresponda al pago provisional.

El $1’249,077.91, es lo que el notario le debe retener  al momento de efectuar la operación de compra venta del bien inmueble, y esto se considera un pago provisional de ISR, que podrá disminuir del ISR que le salga apagar en la declaración anual.

La  obligación de hacer la retención de ISR por parte de los notarios, se encuentra establecida en el tercer párrafo del artículo 126 de la ley.

Articulo 126.
…………..

En operaciones consignadas en escrituras públicas, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas; así mismo deberán proporcionar al contribuyente que efectúe la operación correspondiente, conforme a las reglas de carácter general que emita el Servicio de Administración Tributaria, la información relativa a la determinación de dicho cálculo y deberá expedir comprobante fiscal, en el que conste la operación, así como el impuesto retenido que fue enterado. Dichos fedatarios, dentro los quince días siguientes a aquel en el que se firme la escritura o minuta, en el mes de febrero de cada año, deberán presentar ante las oficinas autorizadas, la información que al efecto establezca el Código Fiscal de la Federación respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior.
……………….

Por otro lado, si bien es cierto que el artículo 154 Bis de la Ley, obliga a los notarios,  corredores, jueces y demás fedatarios, a hacer las retenciones, estos no siempre estarán obligados a hacerlo.

Tratándose de personas físicas dedicadas a actividades empresariales, no se les hará retención alguna, por ser ellos mismo los que calcularan y enteraran el impuesto, de acuerdo a lo que menciona el artículo 201 del RLISR.
Articulo 201 RLISR.- Para los efectos del tercer párrafo del artículo 154 de la Ley, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, quedan relevados de la obligación de efectuar el cálculo y entero del impuesto a que se refiere dicho artículo, cuando la enajenación de inmuebles se realice por personas físicas dedicadas a actividades empresariales, éstas declaren que el inmueble forma parte del activo de la empresa y exhiban copia sellada o copia del acuse de recibo electrónico con sello digital de la declaración correspondiente al último año de calendario para el pago del impuesto; tratándose del primer año de calendario deberá presentarse copia de la constancia de inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes o, en su defecto, de la solicitud de inscripción en el citado Registro.
Cuando las enajenaciones a que se refiere el párrafo anterior sean efectuadas por contribuyentes que tributen en términos de la Sección III del Capítulo II del Título IV de la Ley, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, deberán efectuar el cálculo y entero del impuesto en los términos del artículo 154 de la propia Ley.

CALCULO DEL IMPUESTO ANUAL
El artículo 120 de la LISR, establece que  las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, podrán efectuar las deducciones mencionadas en el artículo 121 de la misma Ley, y de esta manera llegar a la ganancia.
Una vez determinada la ganancia se procede de la siguiente manera:

I. La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.

II. El resultado que se obtenga conforme a la fracción anterior, será la parte de la ganancia que se sumará a los demás ingresos acumulables del año de calendario de que se trate y se calculará, en los términos de este Título, el impuesto correspondiente a los ingresos acumulables.

Supongamos que los demás ingresos y gastos de este contribuyente fueron como sigue:

III. La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo. El impuesto que resulte se sumará al calculado conforme a la fracción que antecede.

El contribuyente podrá optar por calcular la tasa a que se refiere el párrafo que antecede, conforme a lo dispuesto en cualquiera de los dos incisos siguientes:

a) Se aplicará la tarifa que resulte conforme al artículo 152 de esta Ley a la totalidad de los ingresos acumulables obtenidos en el año en que se realizó la enajenación, disminuidos por las deducciones autorizadas por la propia Ley, excepto las establecidas en las fracciones I, II y III del artículo 151 de la misma. El resultado así obtenido se dividirá entre la cantidad a la que se le aplicó la tarifa y el cociente será la tasa.

Este inciso establece que tratándose de enajenación de bienes, no serán deducibles las siguientes deducciones personales:

  1. Los pagos por honorarios médicos y dentales.
  2. Los gastos de funerales y
  3. Los donativos no onerosos ni remunerativos.

Por lo tanto, supongamos que las deducciones personales por $30,000.00, son por estos conceptos no deducibles, esto significa que tendremos que volver a calcular el ISR de la suma de ingresos acumulables, y quedara de la siguiente manera:

Una vez corregida la suma  de ingresos acumulables, calculamos el ISR.

En este caso, sale un impuesto anual a pagar de $55,903.65, ya que no se tomo en cuenta si hubo pagos provisionales por los ingresos normales de la actividad del contribuyente.

También existe otro procedimiento para calcular la tasa para aplicar a los ingresos no acumulables, el cual esta descrito en el inciso b de este mismo articulo.

b) La tasa promedio que resulte de sumar las tasas calculadas conforme a lo previsto en el inciso anterior para los últimos cinco ejercicios, incluido aquél en el que se realizó la enajenación, dividida entre cinco.

Cuando el contribuyente no hubiera obtenido ingresos acumulables en los cuatro ejercicios previos a aquél en que se realice la enajenación, podrá determinar la tasa promedio a que se refiere el párrafo anterior con el impuesto que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia por la enajenación de bienes a que se refiere la fracción I de este artículo.
Cuando el pago se reciba en parcialidades el impuesto que corresponda a la parte de la ganancia no acumulable se podrá pagar en los años de calendario en los que efectivamente se reciba el ingreso, siempre que el plazo para obtenerlo sea mayor a 18 meses y se garantice el interés fiscal. Para determinar el monto del impuesto a enterar en cada año de calendario, se dividirá el impuesto calculado conforme a la fracción III de este artículo, entre el ingreso total de la enajenación y el cociente se multiplicará por los ingresos efectivamente recibidos en cada año de calendario. La cantidad resultante será el monto del impuesto a enterar por este concepto en la declaración anual.


CONCLUSIONES:

No se debe perder de vista lo siguiente:

  1. Si es casa-habitación, se determina el costo del terreno.
  2. Determinar la depreciación anual de la construcción.
  3. Actualizar el costo comprobado de adquisición de la propiedad.
  4. Actualizar los costos de escrituración.
  5. Actualizar las mejoras y construcciones.
  6. Actualizar los gastos por comisión de venta.

Una vez que se han actualizado todos los gastos que se hayan efectuado por la adquisición de la propiedad, estos se restan del precio de venta, para determinar la ganancia total.

La ganancia total se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años, para llegar a la ganancia acumulada, que será la base para determinar el pago provisional.

Para determinar  la tasa que se aplicara a los ingresos no acumulables, primero se determina el ISR de los ingresos acumulables y este se divide entre la base que se utilizo para su determinación.

 

 

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