Una mirada a la vivienda en la CDMX

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El tema de la vivienda en una metrópoli con tanta saturación de habitantes como la  Ciudad de México, en donde existe una población de casi 9 millones de personas, que además tiene una “población flotante”, es decir que no viven en la Ciudad de México pero que se trasladan a esta para realizar diversas actividades; de más de 1 millón 600 mil; resulta en un severo problema.

Para tener una perspectiva más clara del tema, debemos señalar que actualmente se tienen 5 967 personas por kilómetro cuadrado1, lo que equivale a tener una persona por cada 185 metros cuadrados; y aunque esto parece un gran espacio por habitante, la nuestra es una de las ciudades con mayor saturación de personas en el mundo, baste decir que ocupa el cuarto lugar respecto los países de la OCDE solo por debajo de Francia, Corea y el Reino Unido2. Además debemos recordar que la mayor parte de esos metros cuadrados es utilizada para las vialidades y espacios públicos.

En los últimos 30 años la población de la Ciudad de México creció dos veces, lo cual ha generado: la expulsión de habitantes, mayores tiempos de traslado de un lugar a otro, tráfico vehicular, saturación de servicios y ausencia de los mismos, como es el caso del agua.

Ante este crecimiento poblacional la propiedad condominal (departamentos y unidades habitacionales), se ha convertido en la opción para tener vivienda, con lo cual según datos de la Procuraduría Social del Distrito Federal, existen más de 7,000 condominios, que representan cerca de 600,000 viviendas, donde habitan más de dos millones y medio de personas, es decir, por lo menos 1 de cada 3 capitalinos vive en un condominio.

Hoy en día existen leyes que regulan este tipo de propiedades, tal es el caso de la recientemente aprobada Ley de vivienda en la Ciudad de México3, y la Ley de Propiedad en Condominio del DF. Ambas constituyen el marco legal básico de lo que se refiere a este tipo de bienes en la ciudad de México.

Pero existen serios problemas legales, económicos pero sobre todo sociales, con la existencia y proliferación de este tipo de bienes, por que al momento de que un siniestro o por causa del uso se siniestre o deje de ser habitable una casa o dos en un condominio, se presentarán las siguientes situaciones.

El artículo 83 de la Ley de Propiedad en Condominio del DF, es muy claro en ese sentido, “Si el inmueble estuviera en estado ruinoso o se destruyera en su totalidad por cualquier tipo de siniestro o en una proporción que represente más del 35% de su valor, sin considerar el valor del terreno… se podrá acordar en Asamblea General Extraordinaria de condóminos con la asistencia mínima de la mayoría simple del total de condóminos y por un mínimo de votos que representen el 51% del valor total del condominio y la mayoría simple del número total de condóminos:

• a) La reconstrucción de las partes comunes o su venta, de conformidad con lo establecido en este Título, las disposiciones legales sobre desarrollo urbano y otras que fueren aplicables; y
• b) La extinción total del régimen.
• c) La demolición y venta de los materiales”

Con lo cual si no se destruye más del 35% del valor total del inmueble quien tendría que ver que hacer, son los dueños de los departamentos de manera individual. Pero la ley no contempla mínimos de tiempo de vida de las viviendas en donde la constructora se haga responsable de cierto tipo de obligaciones.

Pero surgen más problemáticas dentro del procedimiento previsto por esta ley ya que el Artículo 84, de la misma Ley señala que “en el caso de que la decisión sea por la reconstrucción del inmueble, cada condómino estará obligado a costear la reparación de su unidad de propiedad privativa y todos ellos se obligarán a pagar la reparación de las partes comunes, en la proporción que les corresponda de acuerdo al valor establecido en la escritura constitutiva.

Esta problemática se agrava y se hace más evidente cuando las compañías constructoras construyen inmuebles con materiales que tienen un periodo de vida máximo de 10 años o menor, es el caso de las tuberías de PVC o de algún tipo de polímeros o plásticos, para el uso del gas y agua, que producirán los primeros enconos entre los condóminos y este tipo de situaciones en donde deban cambiar todas las instalaciones o muros de tablaroca que no soporten el clima o el desgaste diario de los inmuebles.

Desafortunadamente estas circunstancias no se encuentran previstas en la Ley de Propiedad en Condominio del DF, generando incertidumbre a millones de familias que se encuentran en completa indefensión ante estas circunstancias. Lo que es más este tipo de edificaciones construidas a bajo costo y con calidades cuestionables tiene muy poco que se construyen entonces no se han presentado muchas de esas problemáticas, pero es evidente la necesidad de atender y prever situaciones como esta.

Máxime cuando el valor de las propiedades se encuentra tan alto en la Ciudad de México, aun cuando se utilizan materiales de poca resistencia, duración de vida y que las compañías inmobiliarias obtienen ganancias exorbitantes por construir en estas condiciones y la ley deja al condómino la responsabilidad de cubrir un patrimonio que no está asegurado por las compañías constructoras.

Desafortunadamente en una ciudad en donde el promedio de ingreso diario de un profesionista es de 12 mil pesos mensuales4, esto agrava aún más la ya difícil situación. Pues además de enfrentar pagos hipotecarios elevados, con un sueldo apenas redituable para lo básico, deben enfrentar la posible reconstrucción de un patrimonio perdido y que compraron con costos altísimos en plazos de más de 20 años de trabajo.

Es muy importante que los legisladores de la Ciudad de México tomen todo lo anterior en consideración para crear leyes que protejan a los condóminos, frente a situaciones de esta naturaleza.

Bibliografía