Una mirada a la propiedad en condominio en el Distrito Federal

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En México, la propiedad es originaria de la Nación, misma que ha trasmitido parte de su dominio a los particulares, creando lo que denominamos la propiedad privada; este tipo de propiedad tiene diversas variantes, entre las cuales se encuentra la propiedad individual, la copropiedad, la propiedad en condominio, entre otras.

El derecho de propiedad es un Derecho Humano y es generalmente aceptado que la propiedad privada para ser tal, requiere de ciertos atributos, que son el uso, el disfrute y la disposición, cuestiones que deben imperar en todas las propiedades privadas, incluidas la propiedad condominal.   

Según datos de la Procuraduría Social del Distrito Federal, existen más de 7,000 condominios, los cuales representan cerca de 600, 000 viviendas, es decir, el 25% del universo inmobiliario de la ciudad de México, donde habitan más de dos millones y medio de personas, es decir, por lo menos 1 de cada 3 capitalinos vive en condominio.

En el siglo pasado y aun a inicios de este, la vida condominal era regida principalmente por estatutos de asociaciones civiles de colonos, constituidos ex profeso para administrar este tipo de propiedad, por lo que las leyes que regulaban los condominios se volvieron en muchos sentidos letra muerta.

Hemos de observar que a lo largo de la vida legislativa del condominio en México, solo a mediados del siglo pasado se le reconoció expresamente personalidad jurídica propia al régimen de propiedad en condominio, cuestión que pasó por muchas variantes que llegaron incluso a contradecir tal afirmación, al día de hoy no queda totalmente claro si la propiedad en condominio goza o no de personalidad jurídica propia, para muestra de ello, es de observarse el artículo 25 del Código Civil para el Distrito Federal, en el que se expresa el listado de entes que son reconocidos como personas morales o ficciones jurídicas.

No obstante, observamos que el condómino cuenta con un patrimonio propio, derivado de las cuotas condominales para administración y mantenimiento, que llega a veces a formar fondos que trascienden el ejercicio fiscal de un año, observamos que al tener su patrimonio, llega a adquirir bienes y contratar servicios, para el mejoramiento de sus áreas comunes, derivado de eso, traslada e incluso retiene impuestos, lo que le obliga a tener un registro federal de contribuyentes, para ello es menester utilizar un nombre que lo distinga de otros condominios, incluso el nombre lo puede adquirir antes de tener RFC, y por antonomasia, el condominio cuenta con un domicilio. Observemos que el condominio cuenta con la posibilidad de adquirir relaciones individuales e incluso colectivas de trabajo, cuyo titular si bien como ente directivo es el administrador, pero la persona física o moral del administrador, no necesariamente es el patrón si no quien contrata a nombre del condominio, por su parte los condóminos en lo individual no son patrones; es más el condominio puede ejercitar acciones jurídicas en contra de sus propios condóminos o en contra de cualquier autoridad o tercero. Luego entonces es claro que existe una ficción jurídica con personalidad jurídica propia, muy a pesar de que la ley no lo reconozca expresamente.

Es muy frecuente que los condominios antiguos, siguen siendo administrados por personas morales y las cuotas condominales del condominio, son desviadas a las arcas de dichas personas morales, lo que contrae problemáticas fiscales e incluso penales, pues el patrimonio que se genera derivado de las cuotas condominales, son para el uso exclusivo de previsión y mejoras de las áreas comunes del condominio, pero cuando ese dinero ingresa a una cuenta bancaria de una persona moral, pasa a su patrimonio, luego entonces, esas personas morales y sus asociados, se encuentran rallando en la administración fraudulenta, pues en estricto derecho, no es su dinero, es dinero del condominio, esta ilegalidad se acentúa, si como en la mayoría de los casos, es un grupo reducido de condóminos el que tomó la decisión de constituir una persona moral para administrar al condominio y no cuenta con la aprobación de la asamblea de condominios legalmente constituida y aun así los recursos condominales se desvían para constituir el patrimonio de esa nueva ficción jurídica.

Hablando del patrimonio del condominio, es importante recordar que el condominio es una figura jurídica que surge de una declaración de voluntad formal del propietario o propietarios de una propiedad privada que reúne ciertos requisitos, en el cual coexisten derechos de propiedad exclusiva y común. Pero sigue siendo propiedad privada. En un inicio la propiedad condominal, puede ser atribuida a una sola persona, pero por su propia naturaleza, y casi por regla general, con el transcurrir del tiempo, esa propiedad irá convirtiéndose en derecho de varias personas, mismas que deberán aceptar el reglamento interno del condominio e incluso acuerdos de asamblea, mismos que son derecho vigente al interior del condominio, por tanto se adquieren derechos y obligaciones.

Una de las obligaciones que tiene los condóminos es la de pagar sus cuotas condominales y por incumplimiento o mora debe pagarse intereses moratorios (convencional o legal) o penas convencionales, cuestión que es voluntad de la asamblea del condominio establecer, preservar o modificar. No obstante a partir de enero de 2015 (y con intentos legislativos defectuoso desde 2012) la Asamblea Legislativa del Distrito Federal (ALDF) ha decidido transgredir el derecho de libre disposición de la propiedad, estableciendo como tope máximo de los intereses convencionales el interés legal (9% anual), cuestión que considero transgrede el Derecho Humano de la propiedad, en su esfera de libre disposición, en virtud de que son los condóminos en asamblea, quienes deben decidir cómo constituir su patrimonio y las consecuencias del incumplimiento, pero si el legislador sobrepasa sus límites normando las consecuencias del incumplimiento, no permite que la propiedad privada se autodetermine en una cuestión tan esencial, por lo cual, contra los actos basados en esas modificaciones legislativas, procede el juicio de amparo.

El 3 de abril de 2012, la ALDF generó una antinomia legislativa con las reformas a la Ley de Propiedad en Condominio, pues modificó el artículo 33, en lo relativo a establecer como único interés por incumplimiento de cuotas condominales, el tipo legal, pero no reformó el artículo 59, dando posibilidad de generar intereses moratorios que la asamblea o el reglamento acordaran, sin que estableciera tope alguno y fue sólo hasta este 2015 cuando ambos artículos fueron armonizados; pero habrá que advertir que es principio constitucional que a ninguna Ley se le dará efecto retroactivo en perjuicio de persona alguna y es el caso que bajo ese principio, los intereses moratorios generados antes del año 2015 aún pueden ser cobrados al tipo establecido en el Reglamento Interno del Condominio o en asamblea condominal, derivado de la antinomia referida.      

Por todo lo antes expuesto, en atención a que en un futuro, las grandes ciudades de nuestro país serán regidas por la materia condominal; que a través de la figura del condominio, el gobierno va delegando sus funciones a la ciudadanía, (creando órganos de gobierno y autorregulación ciudadana, como los comités de mediación, de medio ambiente, de educación, de protección civil, de seguridad, de deporte, entre otros); Es importante dar una mirada al régimen de propiedad en condominio, aún de manera superficial.