¿En qué consistía la Iniciativa de Reforma en Materia de Arrendamiento Habitacional de Morena?

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El pasado 8 de julio de 2020 las Diputadas Martha Soledad Avila Ventura y Valentina Valia Batres Guadarrama presentaron iniciativa de reformas al Código Civil para la Ciudad de México, bajo el argumento de garantizar el derecho a la vivienda frente a la pandemia.

De inmediato se generó un sinnúmero de críticas periodísticas; de solicitudes de firmas para exigir el retiro de dicho asunto de la agenda legislativa, argumentando que sería el principio del fin de la propiedad privada, la defensa de los arrendatarios incumplidos en sus rentas, el cargo de las obligaciones del gobierno para los arrendadores; que nos íbamos a convertir en Cuba o Venezuela; entre otras muchas cuestiones.

Recibimos la pregunta ¿es verdad todo lo que se dice de la reforma o legalmente a que se refiere?

Hemos de anticipar que en general es una reforma que tiene gran descuido en la técnica jurídica. Observemos a que se constriñe:

Proponía la reforma de los artículos 2389 y 2406, así como la adición de los artículos 2403 Bis, 2406 Bis, 2425 Bis y 2431 Bis, todos del Código Civil para la Ciudad de México (CCCDMX).

La reforma respecto al artículo 2389 CCCDMX impacta dos párrafos, el primero se encargaba de reiterar que la prestación del uso de un inmueble y el pago de este debe entenderse siempre como arrendamiento, independientemente del nombre que se le de a dicho acuerdo de voluntades, lo cual ya acontece aun sin que exista la referida reforma. La reforma ubica al arrendamiento habitacional como una especie dentro de la generalidad del arrendamiento, lo cual también se sobre entiende a pesar de que no exista esa reforma. Hasta estas redacciones la única motivación de la reforma era establecer en un artículo varias disposiciones que obran tanto en el Código Civil, como de procedimientos civiles.

No obstante, se ingresó una frase que hizo demasiado ruido “la relación entre las partes cumple con el objetivo social de coadyuvar al cumplimiento del derecho humano a la vivienda de la parte arrendataria a cambio de un rédito a favor del arrendador”, al respecto se generaron grandes críticas ¿Por qué el negocio del arrendador debe ser ahora un deber social? ¿Por qué se fija solo en los derechos humanos del arrendatario y no en los del arrendador? Considero que esa redacción obedece a cuestiones políticas más que jurídicas, pues constitucionalmente todos tenemos derecho a una vivienda digan y adecuada, ello es un derecho humano ¿Porqué garantizarlo a costillas de los arrendadores? Al respecto he de decir que todo lo relativo a la vivienda puede estudiarse bajo el tamiz de los derechos humanos, con y sin esta reforma, de hecho, lo relativo al arrendamiento inmobiliario ya se considera de orden público e interés social. Por tal reitero que esta reforma únicamente buscaba concentrar varias normas vigentes en un solo párrafo.

En otro párrafo del mismo artículo 2389 CCCDMX se pretendía aumentar la obligatoriedad del arrendamiento de un año a tres, para favorecer al arrendatario, esto no necesariamente le ayudaba a garantizar el derecho a la vivienda, pues recordemos que en los contratos de arrendamiento suelen establecerse cláusulas penales por la terminación anticipada del contrato y si el arrendatario quisiera dar por terminado un arrendamiento “por que ya no le alcanza, por que ya no le gusta, por que encontró un lugar mejor, etc” y no cumplía con los 3 años de arrendamiento, daría pauta a que se le exigiera la pena convencional. Además, recordemos que existe el derecho del arrendatario a ser preferido en igualdad de condiciones frente a otros pretensos arrendatarios.

Respecto al artículo 2403 Bis del CCCDMX se pretendía prohibir la exigencia de títulos de propiedad como garantía. Al respecto se ha de decir que el otorgamiento del titulo de propiedad no genera ninguna traslación de dominio y si lo que se busca es otorgar el inmueble en garantía, no es necesario la entrega del título de propiedad, además, si un arrendador busca retener un documento que le fue entregado para documentar las obligaciones del arrendamiento y no lo quiere devolver, puede ser denunciado por abuso de confianza, es decir esa reforma no genera necesariamente una protección y es una norma imperfecta pues no señala cual es la sanción a quienes sí exijan títulos de propiedad.

Respecto a la reforma y adición de los artículos 2406 y 2406 Bis del CCCDMX, busca que el otorgamiento del contrato por escrito sea obligación del arrendador, estableciendo que no tienen derecho a desalojo si no media por escrito el arrendamiento. Al respecto debemos decir que ya es obligación del arrendador que el arrendamiento obre por escrito, no obstante, aun cuando se quiera presentar como un beneficio para el arrendatario, no solo lo es para él, lo es también para el arrendador, pues tendrá forma de alegar en juicio la causa de la posesión, las obligaciones del arrendamiento, las condiciones en que se entregó el inmueble y sobre todo le garantizará la procedencia de la vía de arrendamiento inmobiliario, que es una vía de plazos concentrados. Siempre hemos recomendado documentar los contratos, por tanto, si se cumple con esta obligación, no tendría efectos la sanción.

Se adicionaba una artículo 2425 Bis que establecía los derechos de los arrendatarios de bienes habitacionales, para que solo se le pudiera exigir una renta adelantada, un depósito no mayor a una renta, a no ser desalojado arbitrariamente, que se notifiquen los desalojos con 2 meses de anticipo, la presencia de instituciones de sectores vulnerables en los desalojos, la elevación a derecho legal de los programas sociales de ayuda de rentas en caso de desalojos y poder acudir a mediación en casos de fuerza mayor para disminuir sus obligaciones. Respecto a todo este artículo debo señalar que no todos los arrendamientos habitacionales son respecto a personas de escasos recursos, hay arrendamientos habitacionales de lujo, que no pueden ser medidos bajo los mismos parámetros, por tanto, se pudo establecer una diferenciación de los montos de las rentas en UMAS, para aplicar ciertas reglas protectoras, y no dejarlo genérico. Habrá que apuntar que hoy no son legales los desalojos arbitrarios y dan causa al delito de despojo; también debemos decir que aun sin esta reforma las partes en el arrendamiento pueden acudir a los medios alternativos de solución de conflictos e inclusive hacer uso del ejercicio de la teoría de la imprevisión, por tanto, varias de estas fracciones son superfluas.

Probablemente las legisladoras nunca han estado inmiscuidas en un lanzamiento judicial, como para hacerlo inoperante con un aviso previo de dos meses para poder ejecutarlo o con la presencia de instituciones de sectores vulnerables.

En resumen, no consideramos que esta reforma pudiera impactar en la forma sensacionalista en que fue atacada, pero si contenía muchas normas repetitivas, otras inútiles, algunas injustificadas. Por lo anterior reiteramos que adolecía por mucho de técnica jurídica.

Favorablemente ha sido dejada de lado y no será subida al estudio legislativo, pero de serlo, deben observarse argumentos legales y no periodísticos.