El error de rentar mi vivienda

image

A partir del aumento de la población en la capital del país durante la segunda mitad del siglo XX, la renta de una vivienda (a través de la celebración de un contrato de arrendamiento de finca urbana destinada a casa habitación) fue y ha sido una opción para aquéllas personas que requieren cubrir esta necesidad para llevar su vida en dicha entidad.  

Pero, ¿qué es el arrendamiento?

El artículo 2398 del Código Civil para el Distrito Federal1 define al arrendamiento como el contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

En el caso del arrendamiento de finca urbana destinada a casa habitación, el arrendador se obliga a conceder el uso o goce temporal de la vivienda, ya sea casa o departamento, al arrendatario, quien tiene la obligación de pagar por ese uso o goce un precio, llamado también renta.

Asimismo, existen diversas formas por las que puede darse por terminado el contrato de arrendamiento, siendo una de ellas la rescisión, tal y como lo señala la fracción IV del artículo 2483 del Código Civil para el Distrito Federal:

Artículo 2483. El arrendamiento puede terminar:
(…)
IV. Por rescisión;
(…)

¿Qué significa rescindir el contrato?

La figura de la rescisión se puede entender como “el remedio que la ley prevé para tutelar la libertad contractual cuando se está en presencia de una situación de aprovechamiento de una de las partes contratantes que determina que la otra asuma obligaciones en condiciones inicuas” 2, es decir, es el derecho que tiene una de las partes para dar por terminado el contrato ante el incumplimiento de la otra.

En el contrato de arrendamiento, la rescisión tiene como consecuencias: (i) la extinción del mismo, y; (ii) que la persona que no ha incumplido con el contrato, se libere de su obligación.

En caso de que el arrendador sea quien demande la rescisión del contrato, el artículo 2489 del Código Civil para el Distrito Federal, contempla las formas en que esto puede realizarse, señalando la falta en el pago de la renta en los términos previstos en la fracción I del artículo 2425, el cual establece:

Artículo 2425. El arrendatario está obligado:

  1. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;

(…)

Esto quiere decir que, el hecho de que el arrendatario no pague la renta, en la forma y tiempo convenidos, le otorga el derecho al arrendador para rescindir el contrato respectivo, trayendo como consecuencias para el primero, la desocupación y entrega de la vivienda, y para el segundo significa dejar de percibir el pago por el uso o goce transmitido por la celebración de dicho contrato.

Ahora bien, para poder hacer valer este derecho, el arrendador debe acreditar ante el juez competente, la procedencia de su acción, es decir, que existió la relación contractual con el demandado (celebración del contrato de arrendamiento) y que realizó el requerimiento respectivo al arrendatario para que le pagara las rentas adeudadas, y que a pesar de ello, éste último no cumplió con su obligación3.

Una vez acreditada la procedencia de su acción, el arrendador puede exigir a través del procedimiento judicial respectivo, la rescisión del contrato, y con ello, que le sea devuelta la vivienda objeto de la relación contractual.

Problemas para recuperar la vivienda

Sin embargo, existe una gran dificultad para la persona que, a través del juicio correspondiente, desea recuperar su inmueble ante la falta en el pago de las rentas, en caso de que el deudor solicite el beneficio establecido en el último párrafo del artículo 517 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, el cual señala:

Artículo 517. (…)
En el caso que el arrendatario, en la contestación de la demanda, confiese o se allane a la misma, siempre y cuando esté y se mantenga al corriente en el pago de las rentas, el juez concederá un plazo de seis meses para la desocupación del inmueble. Cuando la demanda se funde exclusivamente en el pago de rentas este beneficio será de seis meses, siempre y cuando exhiba las rentas adeudadas y se mantenga al corriente en el pago de las mismas.

Del artículo citado se desprenden dos supuestos para otorgar el beneficio, de los cuales el segundo es al que nos referimos, señalando que el arrendatario gozará de seis meses para desocupar la vivienda cuando, al contestar la demanda, exhiba las rentas adeudadas y se mantenga al corriente en el pago de las mismas.

A pesar de que el arrendador recibirá las rentas que se deben y el pago de las que llegaren a generarse durante el tiempo que subsista el beneficio, en muchas ocasiones su pretensión real es la recuperación del inmueble, situación a la que tiene derecho, pues una de las consecuencias de la rescisión es la devolución del bien dado en arrendamiento.

No deja de observarse el hecho de que, aunque el arrendatario no haya desocupado la vivienda aun procediendo la rescisión del contrato, no torna en ilícita dicha ocupación, ya que el arrendamiento depende de un término y prórrogas legales o convencionales que otorgan este derecho (como el beneficio en cuestión), hasta que se ejecute la sentencia, debiendo pagar en todo momento la renta correspondiente4.

Aclarado que no está en cuestión la licitud de la ocupación de la que goza el arrendatario cuando se otorga el beneficio citado, y aunque esta medida busca un equilibrio entre las partes que intervienen en la celebración del contrato de arrendamiento al considerarse que los arrendatarios se sitúan en una desventaja al necesitar un lugar donde vivir y recurrir a la firma de un contrato sometiéndose a la voluntad de los arrendadores, son estos últimos quienes, en numerosas ocasiones, representan la parte económicamente débil, dado que la renta que obtienen constituye su único ingreso y si deja de percibirla derivado del incumplimiento de arrendatario, se encontrará en una situación bastante desfavorable desde el punto de vista económico.

Además, los arrendadores se han convertido en víctimas de arrendatario escrupulosos que durante la larga tramitación de los juicios, no sólo no pagan las rentas, sino que llegan al extremo de causar severos daños a las propiedades arrendadas antes de que logren ser lanzados, o bien, antes de abandonarlas clandestinamente, trayendo como consecuencia, además del gasto en las reparaciones, mayor dilación en la recuperación del bien, debido a que en el momento en que el arrendador obtenga sentencia favorable, tendrá que solicitar al juez una medida para poder romper las cerraduras del inmueble, ya que de ocuparlo de manera furtiva, podría ser acusado del delito de despojo, señalado en el artículo 237 del Código Penal para el Distrito Federal, el cual establece:

Artículo 237. Se impondrán de tres meses a cinco años de prisión y de cincuenta a quinientos días multa:

  1. Al que de propia autoridad, por medio de violencia física o moral, el engaño o furtivamente, ocupe un inmueble ajeno, haga uso de él o de un derecho real que no le pertenezca;
  2. Al que de propia autoridad y haciendo uso de cualquiera de los medios indicados en la fracción anterior o furtivamente, ocupe un inmueble de su propiedad, en los casos en que la ley no lo permite por hallarse en poder de otra persona o ejerza actos de dominio que lesionen derechos legítimos del ocupante;(

Lo anterior conlleva a que muchas personas que tienen la posibilidad de dar en arrendamiento algún inmueble de su propiedad, cubriendo (temporalmente) esta necesidad de vivienda, que en principio es obligación del Estado, opten por no hacerlo, debido al gran número de conflictos que podrían presentarse.

Valdría la pena entonces hacer una revisión del beneficio comentado, tomando en cuenta la realidad actual, ya que una modificación a éste presentaría grandes beneficios no sólo para el arrendador, sino también para la sociedad, creando un incentivo para aquéllas personas que se encuentran en la situación descrita en el párrafo anterior, siendo una opción (como se dijo, temporal) para cubrir esta necesidad primordial.

Desde luego, la reducción de este tipo de plazos en materia de arrendamiento, aunque recomendable, es sólo un paso más en el largo camino para resolver el problema de origen, es decir, la falta de vivienda. 



1 En observancia a los artículos Segundo y Décimo Cuarto Transitorios del Decreto por el que se declaran reformadas y derogadas diversas disposiciones de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en materia de la reforma política de la Ciudad de México, toda vez que aún no existe legislación que sustituya a la vigente para el Distrito Federal, ésta continúa siendo aplicable, y en consecuencia, todas las referencias que se hagan al Distrito Federal, se entenderán hechas a la Ciudad de México.

2 FRANCESCHETTI, Paolo, Il Contrato, Edición Giuridiche Simona, reimpresión, Nápoles, 2006, p. 410.

3 Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, Novena Época, Tomo XXVI, página 5, ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMA LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RESPECTIVO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA, EL ACREDITAMIENTO DE LA MORA ES UN ELEMENTO CONSTITUTIVO DE LA ACCIÓN QUE DEBE ESTUDIARSE DE OFICIO POR EL JUZGADOR (MODIFICACIÓN DE LA JURISPRUDENCIA 1a./J.37/2003, Jurisprudencia 1a./J.37/2003, No. de registro 171850, agosto de 2007.

4 Semanario Judicial de la Federación, Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, Octava Época, Tomo VI, Segunda Parte-2, página 449, ARRENDAMIENTO. CONSECUENCIAS DEL PACTO COMISORIO EXPRESO O TÁCITO CON RESPECTO A LA OCUPACIÓN, Tesis Aislada (civil), No. de registro 224904, julio-diciembre de 1990.